不動産の相続登記の義務化

住所等変更登記の義務化と過料について

令和８年４月１日から、不動産（土地・建物）の所有者（登記名義人）は、所有権の登記をした後に、住所や氏名（法人の場合は住所・名称）について変更があったときは、その変更日から２年以内に変更登記をすることが義務付けられます。

個人では、引越しなどで住所が変わった場合や、結婚などで氏名が変わった場合が該当し、法人では、本店を移転した場合や、社名を変更した場合が考えられます。

住所等変更登記の義務化は、令和８年４月１日から始まりますが、それより前の住所等の変更についても、変更登記をしていない場合には義務化の対象となる為、注意が必要です。
この場合、令和１０年３月３１日までに変更登記をする必要があります。

また、正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、５万円以下の過料の適用対象となります。

正当な理由として、「重病等の事情がある場合」や「経済的に困窮している場合」等のケースが法務局から公表されており、登記を忘れてしまった場合でも、直ちに裁判所への通知（過料通知）を行うこととはしていないようです。

必要な手続きとスマート変更登記について

登記事項に変更が生じた場合、これまでは、書面もしくはオンラインでの申請が必要でしたが、今後は一定の手続きを行うことで、法務局が職権で住所等変更登記をするサービス「スマート変更登記」が利用可能になります。
利用方法については、不動産の所有者となった日や、個人と法人で、必要な手続きに違いがありますので、以下に記載致します。

・個人の場合
法務局に「検索用情報の申出」をすることでスマート変更登記を利用できます。
令和７年４月２１日以降に不動産の所有者となった場合、所有権保存や所有権移転等の登記の申請書に、「①新たに所有者となった方の氏名、②住所、③氏名の振り仮名、④生年月日、⑤メールアドレス等を併せて記載して申請することで、「検索用情報の申出」ができます。
令和７年４月２１日より前に不動産の所有者となっていた場合、法務局の「かんたん登記申請」のページから「検索用情報の申出」の手続きを選択し、上記①～⑤に加え、不動産の地番等の情報を入力することで申出ができます。
※電子証明書は不要のようです。
申出後は、定期的に法務局が住基ネットに照会を行い、変更があった場合には、登録されたメールアドレスに、変更登記してよいかを確認するメールが送信されるので、承諾する旨を回答することで、法務局で順次変更登記を行ってくれるようです。

・法人の場合
法務局に「会社法人等番号の登記」をすればスマート変更登記を利用できます。
令和６年４月１日以降に所有する場合、所有権保存や所有権移転等の登記の申請書に、「①新たに所有者となった方の名称、②住所、③会社法人等番号を併せて記載して申請することで登記されます。
令和６年４月１日より前に所有していた場合、オンライン又は書面により、「会社法人等番号の申出」をすることで、登記されます。個人の場合に比べて記載事項が若干多くなっていますが、法務局に届出書の記載例や書式がありますので、そちらをご確認ください。
また、個人と違い、商業・法人登記システムから情報を連携し、変更があった場合には、自動で職権による変更登記を行ってくれるようです。
手続きが簡単になる以外に、登録免許税などの費用がかからなくなるメリットもありますので、今後新たに不動産の所有者となった際には、同時に申請を行い、スマート変更登記を利用しましょう。　

スマート変更登記を利用出来ない場合

海外に居住する個人の方や会社法人等番号のない法人については、法務局で住所等の変更の事実を確認できないため、スマート変更登記の利用が出来ません。
また、全ての変更に対応しているわけではないので、所有権移転などの登記についても利用が出来ず、従来通り、書面もしくはオンラインでの申請が必要になります。

法務局の「かんたん登記申請」のページから、必要情報を入力することで手続き可能ですが、あらかじめ電子証明書の準備が必要です。

全国の法務局で、電話等での登記手続案内を行っているようなので、予約制ではありますが、利用をご検討ください。

記.東京事務所２課